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房产经纪人问答经典-3

二十一、客户首其款准备不足,要求按揭贷款成数提高,而银行又无法满足客户,怎么办?
      答:1、说服客户想办法,比如,向亲戚朋友预支、借钱等;2、看客户是否有物业在手,如果有可以向银行申请个贷。3、如果是企业法人、国家公务员则可以向银行申请高额按揭款。4、特别关系的还可以找银行特批高额按揭款。

二十二、和客户签买房合同时,交房时间、煤气、水电、管理费的交接时间,怎么确定?
      答:请详细翻阅客服部桌面的合同范本,特殊情况由客户与业主自行商议、确认。

二十三、客户要求自己买保险,怎么办?
      答:不行,原则上各大银行规定在指定的保险公司购买保险,客户只能按规定需要向保险公司购买保险。

二十四、如成交价高于房产证原价,而利润只有双俑时,客户要求买卖合同填成交价,而业主只承担填合同价税费时,怎么办?
      答:向客户说明,业主当前的售价是不包含高出房产证原价的那部分税金的价格,如果客户坚持要按成交价填写,1、高出的部分税费业主要加到成交价中;2或是由客户承担高出的这部分税费,这个问题普遍存在,特别提醒业务人员注意,在收取客户订金时一定要与盘方业务员充分沟通,如果确定原房产证价低于成交价时,必须在收定委托书中注明:现售成交价必须按房产证原价填写。

二十五、业主往往在过户的同时一定要收到全款,条件打不到业主就不卖了,这时候该怎么处理?
      答:1、业主的这种条件是绝对不可能做到的。现实中的"过户",只不过是将《现售买卖合同》,三级市场转移申请表、房产证原件以及买卖双方的身份证明等资料递进了国土局的办文窗口而已。递件并不代表过户,出税单五个工作日后产权才可做变更登记,如果有查封等限制转让的因素,将给公司造成巨大风险;2、要充分展示公司的实力,让客户相信我们,其他的问题自然就解决了;3、万不得已建议到银行实行资金监管,这样可以充分保障双方的利益,相信客户、业主均能接受。

二十六、客户有反悔心理,故意拖延办手续和付房款,在合同中找问题、挑毛病,以达到其退定的目的,怎么办?
      答:1、收到定金后我公司会转给业主,不是我公司不退而是业主不可能退,定金的含义就是交定这一刻起所卖物业被您定下了,如果定金可以退回,也就失去了"定"字的意义。2、签署购房合同时,已经注明了最后的付款和办文时间,如果客户有反悔表露,应该郑重向客户表明,提醒客户最后办文时间,否则按合同规定执行。

二十七、由于客户目前面临困难无法及时将房款交给公司,要求拖一段时间过户,怎么办?
      答:关键在于我们能否按客户需求,与业主协商达成延期付款协议。我们尽量满足客户的需求,因为只有这样,才能使该交易圆满完成。否则,只有依约而行。

二十八、房子交接时,客户发现房间与原看房和收定有误,要求业主赔钱,怎么办?
      答:1、购、售委托书明文规定,物业内现有装修和设施、设备不得拆除或附送物业内现有家私家电等的,如果交房时交现房和合约中之规定有异议时,业主应承担全部责任,我们有义务和责任要求业主履行约定,否则,我们将在房款中扣除一部分作为客户的补偿,除业主在物业恢复所签合约时之状态。2、委托书中没有注明,而买方、卖方、中介三方有口头承诺的,出现问题中介公司由经办人是否与卖方协调解决并承担相应责任。

二十九、此房风水是否不好?
      答:1、房产经纪必须熟悉房屋结构、朝向、通风、采光等要素,用专业术语,比如座北朝南等等,也有因人而异的,比如与人的生辰八字相关,就看你怎么说。关键是你说的让客户开心、信服,这里的风水就是好的。

三十、客户交定后发现有中介公司的价格比我公司低,要求降价,否则要求退定,怎么办?
      答:1、如果我公司按行文规定收取双佣,则告诉买方,房屋售价可以在过户时直接向业主确定,至于其他中介公司存在着不良竞争行为,告诉买方可不予理会。或我公司按约履行。2、如买方能提供或你预测到买方定能提供有力证据证明我公司赚了利润,我们必须返差额。

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